العقارات ، Blockchain ونظرية كمية من المال - Cointelegraph

إعلان midbar
إعلان midbar
إعلان midbar
إعلان midbar

إن مفهوم خصومات عدم السيولة ، ومدى ارتباطها بأسواق مثل العقارات التجارية ، والفوائد التي يمكن أن يحققها الرمز المميز للصناعة هي موضوعات ناقشتها بالفعل في مقالات سابقة. في هذه المقالة ، أتابع عن كثب العلاقة بين تفضيلات السيولة والطلب المستقبلي على الاستثمارات العقارية الرمزية.

المتصله: توكينيزينغ العقارات التجارية ووعد السيولة

تعكس خصومات عدم السيولة انخفاض السعر الذي يتم تطبيقه على أحد الأصول بسبب وجود سوق ضحلة وضوحا بشكل خاص في العقارات ، حيث تصل في بعض الأحيان إلى 30٪ إلى 50٪ من القيمة الحقيقية للأصل. يرجع هذا الحد إلى عدد من العوامل ، مثل الرقابة التنظيمية المرهقة ، والطبيعة الفريدة للعديد من الأصول ، فضلاً عن حقيقة أن معظم المعاملات تتم في الأسواق الخاصة الضحلة وغالبًا ما يتم تسعير العقارات حسب الحاجة.

توفر تقنية Blockchain القدرة على معالجة مصادر تخفيضات السيولة من خلال تسريع الأسواق الفعالة واكتشاف الأسعار ، وتبسيط عملية المعاملة ، وتسهيل الدفع الفوري. من المرجح أن تتسارع تأثيرات هذه الفوائد عندما يتعلق الأمر بالعقارات التجارية ، لأن التكوين التقليدي للنقابات وهياكل رأس المال الأخرى يمكن أن يكون شاقًا.

إذا كان هذا هو الحال بالفعل ، فإن السؤال التالي هو ، كيف سيتغير الطلب على العقارات - وخاصة على المستوى التجاري - بناءً على هذه الأسواق الأكثر سيولة؟

جون ماينارد كينز ونظرية كمية النقود

في 1936 ، أوضح الاقتصادي الإنجليزي الشهير جون ماينارد كينيز نظريته الكمية في النقود في كتابه "النظرية العامة للتوظيف والفائدة والمال" ، حيث قام بتقسيم محركات الطلب على الأصول السائلة إلى ثلاث فئات رئيسية:

  • الطلب على المعاملات - سيولة عالية للمصروفات اليومية.
  • الطلب التحوطي - السيولة لتغطية النفقات غير المتوقعة مثل حادث أو حالة طوارئ صحية.
  • طلب المضاربة - الطلب للاستفادة من التغيرات المستقبلية في سعر الفائدة أو أسعار السندات.

الطلب الكينزي على المال

بشكل عام ، وصف كينز كيف يحتاج الناس إلى الوصول إلى الأموال السائلة لتغطية نفقاتهم اليومية ، وملء صندوق يوم ممطر ، والاحتفاظ ببقية الأموال بدقة لمعرفة ما إذا كان قد يقدّر القيمة.

من هذا الإطار ، نظرية كينز أن الحكومات يمكن أن تعدل مستوى الطلب النقدي على أساس أسعار الفائدة في محاولة لإدارة التضخم ودعم الأهداف الاقتصادية الأوسع نطاقا. هذه رؤية مثيرة للاهتمام ، وربما تستحق الدراسة المستقبلية حيث تسعى القيود إلى بناء سياسات نقدية أكثر تطوراً.

سيكون من المثير للاهتمام أن نفكر في كيفية تأثير نظرية كينز للنقد المالي على قطاع العقارات وتمويل الشركات بشكل عام.

مبادئ تمويل الشركات

على مستوى أساسي للغاية ، تتمثل وظيفة كبار المسؤولين الماليين في ضمان امتلاك مؤسساتهم للسيولة الكافية لتغطية المصاريف اليومية والشهرية واستثمار أي أموال متبقية لزيادة العوائد.

في الواقع ، ينقسم هذا المطلب بدقة إلى ثلاث فئات من الطلب تتماشى بشكل وثيق مع نظرية 1936 الخاصة بـ Keynes. على وجه التحديد ، تحتاج كيانات الشركات إلى الوصول إلى السيولة من أجل:

  1. النفقات اليومية.
  2. سداد الديون قصيرة الأجل.
  3. الانخراط في استثمارات طويلة الأجل.

شرح إدارة رأس المال العامل

المصطلح المحدد المستخدم غالبًا لوصف هذا الرصيد هو إدارة رأس المال العامل. يتكون رأس المال العامل عادة من الأصول التي يمكن تحويلها إلى نقد خلال فترة شهر 12. يتم وصفه بالقيمة الإجمالية والصافية - حيث يمثل الإجمالي القيمة الإجمالية لجميع الأصول ذات الصلة وصافيًا المتبقي بعد طرح الخصوم قصيرة الأجل ، مثل حسابات الشركة المستحقة الدفع.

تشمل الأصول قصيرة الأجل النموذجية المؤهلة كرأسمال عامل النقد في الصندوق ، وحسابات القبض ، والمخزون (شريطة ألا تكون فريدة من نوعها أو غير سائلة) ، و بعض الاستثمارات قصيرة الأجل عالية السيولة. من المهم التركيز على ما أعنيه من خلال الاستثمارات قصيرة الأجل ، حيث تعتبر هذه "أوراق مالية قابلة للتسويق" يمكن تحويلها مباشرة إلى نقد خلال فترة زمنية تتراوح بين 3 و 12. عادةً ما يتم إدراج هذه الاستثمارات في البورصات العامة وبيعها ليس له تأثير كبير على السعر الفوري للأصل الأساسي.

صناديق الاستثمار العقاري

اليوم ، هناك أنواع كثيرة من مشاريع الاستثمار العقاري والصناديق التي تتطلع إلى الاستفادة من الرمز المميز ، وأحد حالات الاستخدام الأكثر صلة هي صناديق الاستثمار العقاري (REIT) ، وبعضها مدرج في أكبر البورصات في العالم ، بينما البعض الآخر عام لكن غير مدرج أو خاص.

بشكل عام ، REIT هي كيان يجمع بين رأس مال العديد من المستثمرين للحصول على أو توفير التمويل لمجموعة متنوعة من الاستثمارات العقارية تحت الإدارة المهنية. صناديق الاستثمار العقاري قادرة على التأهل كثقة في الاستثمار العقاري بموجب قانون الإيرادات الداخلية للولايات المتحدة لأغراض ضريبة الدخل الفيدرالية. لذلك ، يحق لصناديق الاستثمار العقاري عمومًا الحصول على خصومات على أرباح الأسهم التي تدفعها ، ولا تخضع في العادة لضرائب دخل الشركات الفيدرالية الأمريكية على صافي دخلها الذي يتم توزيعه على مالكيها. هذا العلاج يلغي إلى حد كبير "الازدواج الضريبي" (فرض الضرائب على كل من الشركات ومستويات unitholder) التي تنتج عموما من الاستثمار في شركة. تقوم صناديق الاستثمار العقاري عمومًا بدفع توزيعات للمستثمرين بنسبة 90٪ على الأقل من دخلها السنوي الخاضع للضريبة ، مما يجعل بعض أنواع صناديق الاستثمار العقاري استثمارًا مثاليًا قصير الأجل. علاوة على ذلك ، فهي تركز على مجموعة واسعة من الصناعات التي تتعلق بالعقارات (التجارية والسكنية والرعاية الصحية والأخشاب والمراكز التجارية وغيرها).

وفقًا للرابطة الوطنية لصناديق الاستثمار العقاري (NAREIT) ، هناك حوالي 1,100 صناديق الاستثمار العقاري التي قدمت إقرارات ضريبية في الولايات المتحدة ، وتملك مجتمعة أكثر من 3 تريليون دولار من إجمالي الأصول العقارية في جميع أنحاء البلاد. حول 20٪ من هؤلاء صناديق الاستثمار العقاري العامة، التي سجلت في SEC وتتداول في واحدة من البورصات الرئيسية - الأغلبية في بورصة نيويورك للأوراق المالية (NYSE). يتم تمثيل 80٪ المتبقية بـ صناديق الاستثمار العقاري العامة ولكن غير المدرجةالتي لا يتم تداولها في أي بورصة وطنية ولكنها مسجلة لدى المجلس الأعلى للتعليم ، و صناديق الاستثمار الخاصة، التي لا يتم تداولها في بورصة وطنية أو مسجلة لدى المجلس الأعلى للتعليم وغالبًا ما يمكن بيعها فقط للمستثمرين من المؤسسات.

الفرق الأساسي بين صناديق الاستثمار العقارية غير المدرجة في صناديق الاستثمار العقاري هو السيولة اليومية المتاحة مع صناديق الاستثمار العقاري المدرجة. في حين أن بعض صناديق الاستثمار العقاري غير المدرجة في البورصة تقدم تقليديًا خطط استرداد محدودة ، بالنسبة للمستثمرين ذوي الأفق الاستثماري قصير الأجل ، كانت صناديق الاستثمار العقاري المدرجة تاريخيًا تعتبر بديلاً أفضل.

من ناحية أخرى ، يمكن أن تكون صناديق الاستثمار العقاري غير المدرجة في البورصة بمثابة وسيلة للمستثمرين لنشر رأس المال في مجموعة متنوعة من الأصول العقارية ، مع وجود ارتباط أقل بسوق الأوراق المالية العامة عن صناديق الاستثمار العقارية المدرجة. بالإضافة إلى ذلك ، تخضع صناديق الاستثمار العقاري المدرجة لمتطلبات الإفصاح العام وحوكمة الشركات أكثر من متطلبات صناديق الاستثمار العقاري غير المدرجة.

تم تداول قطاع REIT الكلي المدرج في أعلى مستوياته على الإطلاق ، حيث حقق مؤشر FTSE NAREIT All REIT أقل من 5٪ من يناير 1 و 2015 حتى ديسمبر 30 و 2018. يشير هذا التسعير إلى أن جزءًا كبيرًا من سعر صناديق الاستثمار العقاري المدرجة يعزى إلى علاوة سيولة مدمجة ، حيث إن معدلات الرسملة غير المستحدثة الأخيرة على المعاملات العقارية في القطاع الخاص قد بلغ متوسطها بين 4٪ و 6٪ ، وفقًا لأحدثها بشكل عام تقرير متاح من CBRE ، و مسح معدل سقف الولايات المتحدة H1 2019 مراجعة مسبقة.

في حين أن صناديق الاستثمار العقاري ليست سوى واحدة من أنواع كثيرة من أدوات الاستثمار ، وهناك مجموعة كاملة من المشاريع العقارية وصناديق الاستثمار التي تتطلع إلى الاستفادة من تكنولوجيا دفتر الأستاذ الموزعة ، في رأيي ، فإن صناديق الاستثمار العقاري الخاصة وعلى وجه التحديد قد تجني أكبر قدر من الفوائد رمزية.

العودة إلى التكنولوجيا blockchain

لذا ، ماذا يعني رمزية المحتمل لقطاع العقارات؟ هذه الصناعة ، أكثر من معظمها ، تقع ضحية لخصم السيولة ، والتي يمكن أن تبطل هذا القطاع من شركات الاستثمار التي تحتاج إلى درجة معينة من السيولة في استثماراتها.

هناك سببان عامان وراء أن تكون تقنية blockchain عنصر تمكين رئيسي يفتح مجموعة جديدة من الفرص لشركات الاستثمار التي تتطلع إلى زيادة رأس المال العامل المحتمل.

أولاً ، من خلال استخدام تكنولوجيا blockchain ، يمكن أن تعمل أدوات الاستثمار العقاري التقليدية والمنظمة للغاية (مثل صناديق الاستثمار العقاري) بمستويات غير مسبوقة من الكفاءة من خلال جعل حوكمة قابلة للبرمجة والامتثال التنظيمي المدمج ممكنًا على المنصة و / أو مستويات الرمز المميز للأمان ، وكذلك عن طريق أتمتة الجدول سقف وعمليات إدارة المستثمر. سيؤدي هذا ، على الأقل من الناحية النظرية ، إلى خفض نفقات الإدارة وزيادة الأرباح التي يتم إرجاعها للمستثمرين.

ثانياً ، إن ظهور تكافل لإصدار الأمن الرقمي ومنصات التداول الثانوية يجلب معه ليس فقط إمكانية الحد بشكل كبير (إن لم يكن القضاء) من مخاطر الطرف المقابل التقليدي والاحتكاك في المعاملات ، ولكن أيضًا لجعل الأصول الأساسية أكثر سيولة. يشير هذا إلى أنه في المستقبل ، فإن أدوات الاستثمار العقاري الخاصة وغير المدرجة في البورصة (مثل صناديق الاستثمار العقاري الخاصة) - والتي كانت تمثل قطاعًا غير سائل للغاية في السوق - لم تعد تتمتع بهذا التمييز المؤسف.

يبقى أن نرى متى - أو إذا - سوف يساعد الرمز المميز الأنواع التقليدية من أدوات الاستثمار العقاري الخاصة في التأهل كاستثمارات قصيرة الأجل قابلة للحياة ، ولكن هناك فرصة جيدة لأن يحصلوا على هذا التمييز ، لا سيما في الاقتصادات المحلية ، مما يعزز إجمالي الطلب على الاستثمارات العقارية.

شيء واحد مؤكد: توقيت هذه الفرصة ميمون. لا تزال التوقعات المستقبلية لقطاع العقارات في الولايات المتحدة وأوروبا ومناطق أخرى في الخارج إيجابية. طالما أن الطلب على الأصول العقارية السكنية والتجارية لا يزال قوياً ، فمن العدل التكهن بأنه ، على المستوى الكلي على الأقل ، سيزداد الطلب على الاستثمارات العقارية الرمزية فقط مقارنة بأنواع الأسهم الخاصة الأخرى.

إن الآراء والأفكار والآراء المعبر عنها هنا هي المؤلفون وحدهم ولا تعكس بالضرورة أو تمثل وجهات نظر وآراء Cointelegraph.

لا ينبغي تفسير أي شيء في هذه المقالة على أنه مشورة قانونية ، وجميع المحتويات لأغراض إعلامية فقط. لا يجوز لك التصرف أو الامتناع عن التصرف بناءً على أي شيء هنا دون طلب المشورة القانونية المناسبة بشأن وضعك الخاص.

الكسندر كانين محامي ومتحدث ورائد في مدينة نيويورك ، متخصص في العقارات والأسهم الخاصة و blockchain. وهو رئيس مجموعة العمل العقارية في Wall Street Blockchain Alliance ، وهو عضو في مجموعة العمل القانونية في WSBA ، ويعمل في مجلس إدارة نيويورك للاتحاد الدولي للعقارات ، وله وضع استشاري خاص لدى الاتحاد الاقتصادي والاجتماعي. مجلس الأمم المتحدة. تشارك مع تقنية دفتر الأستاذ الموزعة منذ أوائل 2013 ، رائدة الكسندر مفهوم "إغلاق بيتكوين".

مصدر الأخبار

إعلان القاع
إعلان القاع
إعلان القاع
إعلان القاع

بدون تعليقات